De imóveis a safras de soja, a representação digital de ativos na blockchain movimenta bilhões e desafia um modelo financeiro construído sobre burocracia, exclusão e iliquidez
Em abril de 2026, a plataforma de gestão de propriedades digitais netspaces registrou mais de 76 imóveis com tokens vinculados diretamente à matrícula dos imóveis em cartório. Em um único empreendimento, 9.000 pessoas se tornaram coproprietárias digitais de um mesmo imóvel. A operação não passou por nenhum fundo de investimento, nenhuma corretora tradicional e nenhum processo de abertura de capital. Passou pela blockchain.
Esse caso ilustra uma transformação que já ultrapassou a fase experimental. Dados da plataforma RWA Monitor indicam que o volume total de ativos tokenizados no Brasil alcançou cerca de R$ 7 bilhões.
No mundo, o montante global de RWAs (Real World Assets, ou ativos do mundo real) registrados na blockchain superou US$ 26 bilhões, excluindo stablecoins (moedas digitais com valor atrelado a moedas fiduciárias como o dólar).
Este artigo aborda:
- As lacunas estruturais do modelo tradicional de acesso ao capital
- Como a tokenização opera na prática em cada setor
- O cenário regulatório em construção e o caminho para a inovação
O modelo tradicional: um sistema que funciona para poucos
Comprar um imóvel no Brasil leva, em média, de 30 a 60 dias. O processo exige pesquisa das ofertas, ida a cartórios, emissão de certidões, participação de advogados, corretores e instituições financeiras.
As taxas de intermediação consomem entre 5% e 8% do valor da transação. Para quem vende, a liquidez é mínima. Encontrar comprador para um apartamento de R$ 500 mil pode levar meses e até anos. Para quem compra, a barreira de entrada é o próprio preço do ativo. Não existe “meia entrada” no mercado imobiliário convencional.
O problema se repete no agronegócio. O Plano Safra 2025 disponibilizou R$ 516,2 bilhões para médios e grandes produtores, mas a demanda anual estimada supera R$ 1,2 trilhão, conforme reportagem da BeInCrypto. Pequenos e médios agricultores enfrentam burocracia, exigências de garantias desproporcionais e concentração de crédito nos grandes players.
O mercado de duplicatas, títulos que representam vendas a prazo entre empresas, movimenta cerca de R$ 11 trilhões por ano, mas apenas 27% desse volume é efetivamente usado como garantia de crédito, segundo dados apresentados pela AmFi ao Cointelegraph Brasil.
Em recebíveis corporativos, a situação não é diferente. PMEs (pequenas e médias empresas) que precisam antecipar receitas dependem de bancos ou factorings, que cobram taxas elevadas e impõem prazos longos de aprovação. Uma debênture tradicional, por exemplo, pode levar 60 dias para ser emitida. Existe, portanto, um descompasso estrutural: ativos valiosos existem em abundância, mas os mecanismos para transformá-los em capital acessível são lentos, caros e excludentes.
O que muda com a tokenização
Tokenização é o processo de representar digitalmente um ativo, como imóvel, safra, recebível, participação empresarial, em forma de tokens registrados na tecnologia blockchain que é uma parte da infraestrutura da internet.
Cada token equivale a uma fração do ativo original, negociável de forma independente.
Na prática, um prédio comercial de R$ 20 milhões pode ser dividido / fracionado em 200 mil tokens de R$ 100 cada. Um investidor que antes precisaria de milhões para acessar esse mercado agora pode participar com o equivalente a uma compra no supermercado.
As vantagens práticas se desdobram em camadas:
- Fracionamento: ativos de alto valor tornam-se acessíveis a investidores de diferentes portes.
- Liquidez: tokens podem ser negociados com mais agilidade do que seus equivalentes físicos, sem a burocracia de transferências cartoriais.
- Eficiência operacional: smart contracts (contratos inteligentes, programas que executam automaticamente cláusulas quando condições predefinidas são atendidas) automatizam distribuição de rendimentos, verificação de garantias e liquidação.
- Transparência: todas as transações ficam registradas de forma imutável e auditável.
- Democratização do acesso ao capital: o mais relevante para o ecossistema produtivo brasileiro.
A Open Co, plataforma brasileira de crédito, tangibiliza esse ganho. Ao emitir debêntures tokenizadas em duas operações que somaram R$ 20 milhões, a empresa conseguiu concluir o processo em 20 dias, ou seja, um terço do prazo de uma debênture tradicional, conforme relatou o CEO Sandro Reiss ao InvestNews.
Onde a tokenização já opera no Brasil
Imóveis. A netspaces criou o que chama de “propriedade digital”: tokens vinculados à matrícula do imóvel em cartório, permitindo fracionamento, venda e gestão sem retorno presencial ao cartório a cada operação. A Zuvia, empresa parceira, emitiu 550 mil tokens de um empreendimento residencial em Bauru (SP), com aporte mínimo de R$ 25 e liquidação via Pix. Essa operação foi integrada à B3, bolsa de valores brasileira. O modelo já mobiliza 450 incorporadoras com VGV (Valor Geral de Vendas) estimado em R$ 20 bilhões, segundo a Exame.
Agronegócio. A Agrotoken tokenizou mais de 230 mil toneladas de grãos até meados de 2024, movimentando cerca de R$ 350 milhões no Brasil e na Argentina, conforme reportou a BeInCrypto. Produtores podem custear operações, como compra de maquinários, insumos, fertilizantes, usando a própria safra tokenizada como meio de pagamento, em parceria com o Banco do Brasil via plataforma Broto. A Nagro e a Liqi tokenizaram mais de 90 CCBs (Cédulas de Crédito Bancário), com créditos a partir de R$ 20 mil, relatando redução de 35% no custo de capital. O projeto Coffee Coin tokenizou 60 mil kg de café em Minaçu, onde cada token representa 1 kg de café custodiado pela cooperativa local.
Recebíveis e crédito corporativo. Dados do RWA Monitor de janeiro de 2026 mostram que CCBs tokenizadas superaram R$ 1,04 bilhão em emissões, representando cerca de um terço do mercado total. Notas comerciais tokenizadas atingiram R$ 992,78 milhões, CPRs (Cédulas de Produto Rural) tokenizadas alcançaram R$ 410,67 milhões, e recebíveis de cartão R$ 254,02 milhões. A VERT Capital, uma das maiores securitizadoras do país, concentra R$ 3,7 bilhões em ativos tokenizados, quase 60% do volume nacional, operando via resolução CVM 160 que regulamenta ofertas públicas de valores mobiliários.
Terrenos e participações empresariais. O Mercado Bitcoin, pioneiro ao tokenizar precatórios em 2018, estima que o Brasil possui um estoque potencial de R$ 3,6 trilhões em ativos tokenizáveis, dos quais menos de 0,5% foi explorado até agora. Essa fronteira inclui terrenos rurais e urbanos, participações societárias e até créditos de carbono vinculados a áreas preservadas.
Regulatório: construindo os trilhos enquanto o trem anda
A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) colocou a tokenização como prioridade na agenda regulatória de 2026. As operações hoje se enquadram em duas resoluções principais:
- CVM 88, voltada para crowdfunding (financiamento coletivo de investimentos) e recebíveis tokenizados, e
- CVM 160, que trata de ofertas públicas tradicionais.
Mais de 60% das plataformas de tokenização no Brasil já operam sob licenças da CVM, conforme o relatório Brazil Tokenization Report 2025 elaborado pela Nexa.
O Projeto de Lei 4.438/2025 avança no reconhecimento jurídico da tokenização imobiliária, propondo integração entre a blockchain e o sistema registral, com coordenação institucional entre CVM, Banco Central e CNJ (Conselho Nacional de Justiça).
O projeto cria a figura da matrícula tokenizada vinculada ao imóvel físico e valida juridicamente frações digitais como representação de direitos. É um avanço significativo, embora analistas apontem que o modelo trata a tokenização como extensão do sistema atual, e não como nova infraestrutura de mercado.
A duplicata escritural, regulamentada pela Resolução 339/2023 do Banco Central, digitaliza integralmente o ciclo de vida dos recebíveis comerciais. A tokenização adiciona uma camada decisiva ao permitir que esses ativos sejam representados na blockchain com imutabilidade e liquidação automática. O cronograma de implementação prevê testes e sandbox durante 2026 e obrigatoriedade escalonada a partir de março de 2027.
O Drex (moeda digital do Banco Central) promete acelerar esse processo ao integrar ativos digitais ao sistema financeiro, com potencial de interoperabilidade com contratos inteligentes (smart contracts), ou seja, permitir que ativos possam circular por diferentes tecnologias da blockchain, aumentando as possibilidades de transação e venda dos ativos.
Mas ainda existem pontos de conflito. A CVM quer mudar algumas regras da Resolução 88 que podem dificultar a venda de novos ativos logo após uma captação de sucesso. Para empresas que precisam girar o capital rapidamente, essa espera obrigatória pode travar o negócio. O grande desafio agora é criar regras que protejam quem investe sem impedir que o mercado traga inovações.
O potencial: acesso ao capital como questão estrutural
A Hashdex, gestora brasileira de ativos digitais, projeta em seu relatório “Crypto Investment Outlook 2026” que o mercado global de ativos tokenizados (excluindo stablecoins) pode saltar dos atuais US$ 36 bilhões para cerca de US$ 400 bilhões até o final de 2026.
O potencial de longo prazo é ainda maior: existem cerca de US$ 664 trilhões em ativos do mundo real que podem migrar para forma tokenizada. A consultoria Boston Consulting Group (BCG) estima que o mercado de ativos tokenizados pode alcançar US$ 16 trilhões até 2030.
No Brasil, o impacto mais imediato está no acesso ao crédito. O mercado de duplicatas pode destravar até R$ 7 trilhões em crédito a partir de 2026, conforme projeção apresentada pela AmFi. No agronegócio, a tokenização conecta produtores a fontes globais de financiamento, reduzindo barreiras geográficas. No mercado imobiliário, permite que investidores participem de empreendimentos com aportes a partir de R$ 25, quebrando uma barreira de acesso que excluiu gerações inteiras.
A educação financeira e tecnológica permanece como um dos maiores gargalos para que esse potencial se realize em escala, conforme alertam o próprio Brazil Tokenization Report e instituições como Banco do Brasil e Itaú.
Produtores rurais com baixa familiaridade digital, investidores que não compreendem a diferença entre direito real e direito obrigacional, profissionais de mercado que ainda veem blockchain como sinônimo de especulação, todos esses perfis representam barreiras tão relevantes quanto às técnicas ou regulatórias.
O que fazer então
A tokenização não elimina riscos, mas o que os dados mostram é que o modelo tradicional de acesso ao capital tem falhas estruturais que não são simples de corrigir. A tokenização propõe uma infraestrutura diferente, onde fracionamento, transparência e automação são nativos, não adaptados. O acesso ao capital é mais rápido, eficiente e global, afinal o ativo está digitalizado e de acesso para investidores do mundo todo. Para se posicionar nesse novo mercado e dominar a arquitetura que está movendo R$ 7 bilhões em ativos no Brasil, é essencial ir além do conceito e entender a fundo como essa infraestrutura é construída e operada.
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