Do processo tradicional de compra e venda ao fracionamento digital na blockchain: como funciona cada etapa e por que o debate jurídico entre registradores e inovadores define o futuro do setor
Em Bauru, interior de São Paulo, 550 mil tokens de um empreendimento residencial foram emitidos com aporte mínimo de R$ 25 e liquidação via Pix. A operação da plataforma de investimentos Zuvia, integrada à B3, permitiu que investidores adquirissem frações de um ativo imobiliário com o valor de um sanduíche.
Em 2021, a netspaces conduziu o que é considerado o primeiro registro de token imobiliário vinculado a uma matrícula de cartório no Brasil. O modelo, que a empresa chama de “propriedade digital”, funciona como um código de conta corrente do imóvel: uma vez registrado, permite transações sem retorno presencial ao cartório a cada operação.
Esses casos não são projetos-piloto. Segundo levantamento da plataforma Propriedade Digital citado pela Exame, existem cerca de 30 mil carteiras digitais abertas no país e mais de 9 mil investidores em operações com tokens imobiliários reportados à Receita Federal. O estoque de imóveis efetivamente tokenizados no mercado nacional oscila entre R$ 40 milhões e R$ 50 milhões, ainda modesto, mas em expansão acelerada.
Entre o entusiasmo do mercado e a realidade operacional existe um território que poucos exploram com clareza: o que acontece, passo a passo, quando um imóvel é transformado em tokens?
O que este artigo aborda
- O processo tradicional de transação imobiliária e seus gargalos de tempo, custo e acesso
- O que significa tokenizar um imóvel
- O debate jurídico central: direitos reais vs. direitos obrigacionais e por que isso importa para quem investe
O modelo tradicional: burocracia como custo estrutural
No modelo convencional, uma transação imobiliária no Brasil percorre um caminho previsível: emissão de certidões negativas, análise da matrícula no cartório, contratação de advogados para due diligence, intermediação de corretores, lavratura de escritura pública em tabelionato e, finalmente, o registro no Cartório de Registro de Imóveis, sendo essa a única etapa que efetivamente transfere a propriedade. Todo esse percurso leva, na melhor das hipóteses, de um a dois meses.
As taxas de intermediação consomem entre 5% e 8% do valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 500 mil, isso representa de R$ 25 mil a R$ 40 mil apenas em custos transacionais, sem contar ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e emolumentos cartorários.
A liquidez é outro gargalo. Imóveis são, por definição, ativos ilíquidos: encontrar comprador, negociar preço, providenciar documentação e concluir o registro pode levar meses. Para quem investe, não existe venda parcial. Ou você se desfaz do imóvel inteiro ou não se desfaz de nada. Essa rigidez exclui uma faixa enorme de investidores que teriam interesse no mercado imobiliário, mas não dispõem do capital mínimo ou da paciência operacional que o modelo exige.
O que significa tokenizar um imóvel
Tokenização imobiliária é o processo de representar digitalmente direitos vinculados a um imóvel: posse, participação em receitas de aluguel, frações de investimento em forma de tokens registrados na blockchain.
Cada token equivale a uma fração definida do ativo e pode ser negociado de forma independente. Um apartamento residencial de R$ 400 mil, por exemplo, pode gerar 4.000 tokens de R$ 100, acessíveis a investidores que jamais entrariam no mercado tradicional. Uma laje corporativa de R$ 50 milhões pode ser fracionada em 500 mil tokens, cada um conferindo direito proporcional à receita de locação, distribuída automaticamente via smart contract (contrato inteligente).
O processo, na prática, segue etapas estruturadas:
- Primeiro, há a camada registral: o imóvel precisa estar regularizado, com matrícula atualizada, due diligence (análise técnica e jurídica) concluída e avaliação econômica e física realizada. Em muitos modelos, o imóvel é transferido para uma SPV (Special Purpose Vehicle), entidade jurídica criada exclusivamente para deter aquele ativo e isolar seus riscos.
- Depois, vem a camada transacional: um smart contract (contrato inteligente), programado para executar automaticamente cláusulas quando condições predefinidas são atendidas, define as regras da operação como distribuição de rendimentos, condições de resgate e governança. Os tokens são emitidos e registrados na blockchain e disponibilizados para investidores via plataformas reguladas.
A dinâmica muda conforme o tipo de imóvel. Em imóveis comerciais, como galpões logísticos, lajes corporativas, centros de varejo, o atrativo principal é a renda recorrente: aluguéis distribuídos automaticamente via smart contract aos detentores de tokens, proporcionalmente à sua participação.
Em imóveis residenciais, o modelo tende a focar na valorização do ativo e no acesso: permitir que investidores de menor porte participem de empreendimentos em regiões valorizadas, recebendo proporcionalmente em caso de venda ou locação. A Zuvia, por exemplo, ofereceu renda fixa tokenizada de 1,6% ao mês por 24 meses em seu empreendimento residencial em Bauru.
Direito real vs. obrigacional: o debate que define o setor
O ponto mais sensível da tokenização imobiliária não é tecnológico, é jurídico.
O art. 1.245 do Código Civil é direto: a propriedade de um imóvel só se transfere mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que um token, por si só, não confere propriedade real sobre o imóvel.
O que ele representa, na maioria dos modelos atuais, são direitos obrigacionais: participação em receitas, direito a rendimentos, cessão de recebíveis. A distinção é fundamental para quem investe.
O artigo recente do jurista Marc Stalder no portal Migalhas defende que essa separação de camadas não é uma falha, mas uma arquitetura legítima. Seu argumento central: os registros públicos existem para servir os negócios, não o contrário.
A tokenização de direitos obrigacionais, como posse direta, participações em locação, quotas de investimento, é um formato que não depende do registro no cartório porque não constitui nem transfere direitos reais. Opera sob a liberdade contratual, nos termos do Código Civil. Exigir que todo direito vinculado a imóveis passe pela liturgia registral, mesmo quando não se trata de direito real, seria submeter a liberdade econômica a uma burocracia sem causa jurídica.
Na outra ponta, a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo editou o Provimento CGJ 54/25, em janeiro de 2026, reafirmando a competência exclusiva dos registradores para direitos reais e vedando a vinculação de matrículas a tokens.
Em Santa Catarina, a Circular 410 proibiu qualquer anotação que vincule matrícula à blockchain. O PL 4.438/2025, apresentado no Senado em setembro de 2025, busca uma via intermediária. O projeto propõe a criação de uma matrícula tokenizada vinculada ao imóvel físico, com validação jurídica de frações digitais como representação de direitos reais, e integração ao SNRI (Sistema Nacional de Registro de Imóveis).
A governança ficaria distribuída entre CVM (Comissão de Valores Mobiliários) para tokens de segurança, Banco Central para prestadores de serviço e CNJ (Conselho Nacional de Justiça) para aspectos registrais.
O Provimento e o PL revelam que o Brasil está construindo os trilhos jurídicos enquanto o trem da tokenização já circula. O desenho final dessa infraestrutura determinará quão longe o mercado pode ir.
A tokenização imobiliária não é uma promessa
A tokenização imobiliária é uma operação que já movimenta bilhões e envolve centenas de incorporadoras.
O investidor precisa entender exatamente o que está comprando. Quem tokeniza precisa entender como estruturar o ativo para coletar o retorno esperado.
Um token que confere participação em receitas de aluguel de um galpão logístico é fundamentalmente diferente de um token que representa fração de propriedade de um apartamento. O primeiro opera na camada obrigacional e funciona hoje, enquanto o segundo depende da evolução legislativa para conferir direito real pleno.
Quer entender como estruturar, avaliar e operar com ativos tokenizados? A Zayra oferece uma imersão presencial em Tokenização de Ativos Reais, cobrindo desde os fundamentos da tecnologia até estruturação jurídica, casos práticos e análise de oportunidades nos setores imobiliário, agro e crédito corporativo. Clique aqui para saber mais sobre a Imersão presencial em São Paulo.
